Wohnungsnot in Freiburg trifft vor allem Familien mit Kindern

„Es wird nicht nur zu wenig gebaut, sondern auch zu teuer.“ Mit diesen Worten bringt die prognos-Studie „Wohnungsbautag 2017: Wohnraumbedarf in Deutschland und den regionalen Wohnungsmärkten“ die zunehmende Schieflage zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot in Deutschland auf den Punkt. So geht etwa das in der Studie zitierte Pestel-Institut davon aus, dass hierzulande bis 2020 rund 400.000 neue Wohnungen geschaffen werden müssten. Jahr für Jahr. Schließlich gilt es, das in erster Linie durch Zuzug aus EU-Ländern, Binnenmigration vom Land in die Städte und Ballungszentren und Migration aus Krisenregionen und  entstandene Defizit an Wohnraum schnellstmöglich abzubauen.

Zwar folgte auf den Tiefpunkt beim Wohnungsneubau in 2009 ein bis heute anhaltender Bauboom. Dennoch wurde die Marke von 400.000 Fertigstellungen pro Jahr 2016 um rund 30 Prozent verfehlt, und auch die vorläufigen Schätzungen für 2017 fallen kaum besser aus. Zudem prognostizierte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung im DIW Wochenbericht Nr. 1+2/2018, dass der Bauboom spätestens 2019 wieder abebben werde.

Seit Jahren akute Wohnungsnot in Freiburg

Besonders prekär ist bekanntermaßen die Situation in Freiburg. Einerseits herrscht durch den stetigen Einwohnerzuwachs ein akuter Wohnungsmangel in der angesagten Schwarzwaldmetropole – bis 2030 rechnen Experten nach Angaben des „Handelsblatt“ (Quelle: Handelsblatt) mit bis zu 30.000 Neubürgern.

Somit wäre die 250.000-Einwohner-Marke geknackt. Und andererseits sind die Mieten zuletzt dermaßen durch die Decke gegangen, dass man im bundesweiten Vergleich nunmehr Platz drei belege, so die Freiburger Pressereferentin Edith Lamersdorf Anfang 2017 gegenüber dem Finanzmagazin „Capital“ („Der Immobilienmarkt in Freiburg im Breisgau“). Laut Mietspiegel 2017/18 ist die durchschnittliche Nettokaltmiete mittlerweile auf mehr als acht Euro pro Quadratmeter geklettert.

Das Thema findet bundesweit in der Presse Beachtung. Auch die „FAZ“ analysierte erst im März 2018 die kritische Wohnsituation der Freiburger und stellte fest: „Kaltmieten von 1.500 Euro aufwärts für 80 Quadratmeter sind in Freiburg keine Seltenheit. In der Wiehre kann eine Zweizimmerwohnung mit 75 Quadratmetern auch schon mal 1.900 Euro im Monat kosten.“(Quelle: FAZ)

„Wir wundern uns alle über die Immobilienpreise, die wir heute haben. Natürlich ist Freiburg eine Schwarmstadt. Je mehr Menschen hierher ziehen und je weniger Wohnraum zur Verfügung steht, desto höher steigen die Preise. Das ist aber nicht der alleinige Grund. Die Grundstücke sind teurer geworden und die Baukosten steigen ebenfalls stetig“, fasst der Freiburger Unternehmer und Immobilien-Experte Karl-Jörg Gisinger im Interview zusammen.

Knappes Bauland, hohe Mieten und niedriger Durchschnittslohn

Eine der Hauptursachen für das Problem: In Freiburg mangelte es noch vor wenigen Jahren an geeigneten Bauplätzen, wie seinerzeit der „Immobilienbericht 2016“ der Stadtverwaltung konstatierte. Dadurch hat sich der Wettbewerb um neu zu schaffenden Wohnraum weiter verschärft. Dies wirkt sich entlang der gesamten Wertschöpfungskette im Immobilienmarkt aus und treibt sowohl die Kaufpreise als auch, unmittelbar damit verknüpft, die Mieten in die Höhe. Die in Universitätsstädten wie Freiburg nicht selten völlig überteuerten Zimmer in Studenten-WGs tun ihr Übriges.

Erschwerend kommt hinzu, dass der Durchschnittslohn in Freiburg laut Pressereferentin Edith Lamersdorf landesweit am niedrigsten ist (vgl. oben „Der Immobilienmarkt in Freiburg im Breisgau“) und die Gehaltsentwicklung in keinem Verhältnis zu den ständig steigenden Mieten steht. Die Mietentwicklung „knabbert“ dadurch anteilig immer mehr vom Gehalt ab.

Maßgeblich verantwortlich für den niedrigen Durchschnittslohn ist die Hochschule als größter Arbeitgeber mit etwa 19.000 Beschäftigten – das Uniklinikum mit eingerechnet. Und da der öffentliche Sektor nun einmal vergleichsweise geringe Gehälter zahlt, konkurrieren im Städtle letztlich überproportional viele Wohnungssuchende mit begrenzten finanziellen Möglichkeiten um bezahlbaren Wohnraum. Darunter auch ein erheblicher Teil der rund 30.000 Studierenden.

Besonders hart trifft der schwierige Wohnungsmarkt Familien mit Kindern, die in und um Freiburg nach größeren Wohnungen zu günstigen Miet- oder Kaufpreisen suchen. Die gibt es zwar durchaus, doch leben darin oftmals alleinstehende Senioren, die ihrerseits nach kleineren, altersgerechten Wohnungen suchen. Da diese jedoch ebenfalls Mangelware sind, bleiben mehr als die Hälfte aller mittleren und größeren Wohnungen das, was sie seit geraumer Zeit sind: Single-Haushalte. Hier beißt sich die oft zitierte Katze in den Schwanz.

Pro Jahr werden 1.000 bis 1.500 neue Wohnungen benötigt

Während Wohnungen in den oberen Preissegmenten immer noch zu haben sind, steckt Dringlichkeit also insbesondere im Mittelfeld und in den unteren Regionen des Freiburger Wohnungsmarktes. Heißt: Es muss so oder so gebaut werden, will man die angespannte Situation über kurz oder lang in den Griff bekommen. Zumal die hohe Attraktivität der Stadt für Zuzügler nach wie vor ungebrochen ist. Wird indes nicht ausreichend neuer Wohnraum geschaffen, so wäre dies darüber hinaus schlecht für den Wirtschaftsstandort, wie die „Badische Zeitung“ (Quelle) im Sommer 2017 betonte: „Hat Freiburg seine natürliche Wachstumsgrenze erreicht?“ lautet demgemäß eine der zentralen Fragen.

„Wir bräuchten in Freiburg 1.000 bis 1.500 neue Wohnungen pro Jahr. Und selbst dann wären wir für das Zuwanderungstempo zu langsam. Deshalb würden auch bei Anstieg der Bautätigkeit die Preise nicht niedriger werden“, mahnte jedoch Raoul Röder, Geschäftsführer der Sprenker & Röder Immobilien GmbH, im Sommer 2017 im „Handelsblatt“ („In der ersten Liga der Immobilienpreise“).

Klar ist zum jetzigen Zeitpunkt nur eins: Der Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen in Freiburg ist weiterhin so groß, dass für finanziell Bessergestellte der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung immer mehr zur kalkulatorisch sinnvollen Option wird. Für alle anderen Wohnungssuchenden bleibt die Lage angespannt.

Sozialer Wohnungsbau in Freiburg soll forciert werden

Derzeit gibt es etwas mehr als 110.000 Wohnungen in Freiburg, und seitdem der Gemeinderat 2012 das „Handlungsprogramm Wohnen“ beschlossen hat, wurden viele neue Wohnbaugebiete ausgewiesen. Darunter die Gutleutmatten in Haslach, der Güterbahnhof Nord sowie der geplante neue Stadtteil Dietenbach. Erfreulich dabei: Gleich acht neue Baugebiete waren Ende 2017 parallel in Bearbeitung, und bereits in den Jahren zuvor konnten im Schnitt jeweils mehr als 1.000 neue Wohnungen fertiggestellt werden.

Den voraussichtlichen Neubedarf durch Zuzügler bekommt man so allerdings nur zum Teil gedeckt. Zudem lassen sich frei werdende Wohnungen oftmals übergangslos neu vermieten, ohne überhaupt erst vom Vermieter inseriert werden zu müssen. Somit sprechen sich solche Gelegenheiten wegen der hohen Nachfrage vor Ort in Windeseile von selbst herum. Auch dies schmälert also die Chancen für all diejenigen, die Freiburg als attraktiven neuen Wohnort ins Auge gefasst haben.

„Klar ist, dass die Stadt wächst und dass wir Wohnungen bauen müssen!“ Mit diesen Worten hatte die „Badische Zeitung“ den Anfang Mai 2018 im zweiten Wahlgang abgewählten grünen Oberbürgermeister Dr. Dieter Salomon noch im November 2017 zitiert. Dies jedoch nicht „auf Teufel komm raus“ („Freiburger Rathaus will nicht mehr bauen um jeden Preis“). Gleichwohl bezeichnete Salomon damals in einer Grundsatzrede das Recht auf Wohnen als „die sozialste Frage überhaupt“. Daher müsse beispielsweise auch darüber nachgedacht werden, in Zukunft mehr in die Höhe zu bauen: „Immer nur drei oder vier Stockwerke zu bauen, das muss man sich leisten können.“

In diesem Zusammenhang hatte Salomon noch ankündigt, den sozialen Wohnungsbau in Freiburg künftig weiter vorantreiben zu wollen. Diese Aufgabe muss er nun seinem Nachfolger Martin Horn überlassen, der die Oberbürgermeister-Wahl mit 44,2 Prozent der Wählerstimmen überraschend für sich entschieden hat. Während der Grüne Salomon (Platz 2 mit 30,7 Prozent) zum 30. Juni 2018 in den Ruhestand geht, tritt der parteilose Sozialwissenschaftler Horn am 1. Juli sein neues Amt an. Inwieweit der neue Oberbürgermeister dem Kurs seines Vorgängers folgen wird, muss die Zukunft zeigen.