Mieten oder kaufen: Was lohnt sich mehr in Freiburg?

Der Immobilienmarkt in Freiburg gilt als schwierig – aber auch hier kann sich der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses durchaus lohnen. Dennoch sollten Interessenten die Entscheidung „Kauf vs. Miete“ nicht auf die leichte Schulter nehmen.

Angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase scheint die alte Faustformel, dass der Kauf einer Immobilie langfristig betrachtet wirtschaftlicher ist als eine Mietwohnung, mehr denn je zu stimmen. Schließlich sind die Konditionen für Hauskredite heute so günstig wie selten zuvor. Außerdem ist Wohneigentum in aller Regel eine gute Altersvorsorge.

Bei genauerem Betrachten ist die Gesamtrechnung dann doch etwas vertrackter. Denn wer sich die Frage „Soll ich eine Wohnung oder ein Haus kaufen, statt zur Miete zu wohnen?“ stellt, muss noch eine ganze Reihe weiterer Faktoren auf dem Schirm haben. In Freiburg im Breisgau gilt dies in besonderem Maße, da die Stadt infolge der akuten Wohnungsnot zu den „schwierigen“ Märkten für Immobilien in Deutschland zählt. Gerade hier sollten Interessierte äußerst genau abwägen, wofür sie sich am Ende entscheiden.

Doch egal ob in Freiburg oder anderswo in Deutschland – die weitverbreitete „einfache“ Gegenüberstellung von Kreditrate und Monatsmiete ist allenfalls ein erster Schritt auf dem Weg zur Entscheidung. Alleine darauf kann und darf der Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung nicht beruhen – sonst bleiben bei der Vergleichsrechnung „Kauf vs. Miete“ wichtige kalkulatorische Größen unberücksichtigt. Oder anders formuliert: Dann hinkt der Vergleich.

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Um einer finanziellen Fehlentscheidung vorzubeugen, sollten daher unter anderem folgende Faktoren in die Überlegung einbezogen werden:

Eigenkapital: Verfüge ich über genügend eigenes Geld und weitere Sicherheiten, um einen Baukredit aufnehmen zu können?
Kreditzins: Wie hoch sind im Falle des Haus- oder Wohnungskaufs die Zinsen (bzw. Kosten!) für das bei der Bank geliehene Geld?
Sparrate: Ist es für mich lohnenswerter, zur Miete zu wohnen und den für die Tilgung eines Hauskredits anfallenden Zinsbetrag anderweitig anzulegen?
Mietrendite: Wie entwickeln und verhalten sich Mietzins und Kreditzins zueinander, wenn die Niedrigzinsphase endet?
Instandhaltungsrücklage: Wie viel Geld muss ich monatlich zurücklegen, um den Wert meiner Immobilie dauerhaft erhalten zu können?
Altersvorsorge: Wie viel Geld kann und will ich schon jetzt in mein Wohneigentum investieren, um im Alter kredit- bzw. mietfrei leben zu können?

Aufgrund der Tragweite der Entscheidung und der Komplexität dieser Gesamtkalkulation empfiehlt es sich, schon früh einen Beratungstermin mit einem Bankberater Ihrer Hausbank zu vereinbaren. Wichtig dabei ist, dass das Vertrauensverhältnis stimmt und Sie mit Ihrer Bank ein faires, partnerschaftliches Miteinander pflegen. Passen diese Parameter, dann sind Sie dort sicher auch in Sachen Immobilienfinanzierung in guten Händen. Denn häufig gibt es bei der Hausbank vor Ort die besten Konditionen – inklusive kompetenter Beratung!

Kauf von Bestandsimmobilien rechnet sich trotz steigender Immobilienpreise

Die Entscheidung pro oder kontra Eigenheim wird jedoch durch einen weiteren Umstand erschwert: die seit Jahren steigenden Immobilienpreise in Deutschland. So ist der Immobiliendienstleister Dr. Lübke und Kelber in seiner Studie „Risiko-Rendite-Ranking 2017“ zu dem Ergebnis gekommen, dass der Kauf von Wohneigentum in immer weniger deutschen Städten eine finanzielle Entlastung gegenüber einem Mietverhältnis darstellt. Dies trifft allerdings in erster Linie auf neu gebaute Häuser und Wohnungen zu. Der Kauf von Bestandsimmobilien hingegen ist laut der Studie in 87 der geprüften 110 Kommunen nach wie vor eine lohnende Sache und „rechnet sich“ im Vergleich zur Miete.

In diesem Zusammenhang verwundert es nicht, dass die Entwicklung im Immobilienmarkt auch in Freiburg zu einer Mehrbelastung für Käufer geführt hat. Denn auch rund um das Freiburger Münster sind die Mieten auf Rekordniveau gestiegen. Im bundesweiten Städtevergleich liege man damit auf Platz drei, wie die Freiburger Pressereferentin Edith Lamersdorf Anfang 2017 gegenüber dem Finanzmagazin „Capital“ sagte. Umso gewissenhafter muss daher geprüft werden, was sich im Einzelfall für den Immobiliensuchenden besser rechnet: kaufen oder mieten? Eine pauschale Antwort darauf gibt es aus den oben genannten Gründen nicht. Es sei denn, der ideelle Wert der Wunsch-Immobilie überwiegt alles andere.

Freiburg wächst weiter – und die Wohnungsnot ebenfalls

Fakt ist: Freiburg hat dank seiner hohen Lebensqualität seit der Jahrtausendwende bei der Einwohnerzahl kräftig zugelegt und dürfte als Wohnort der Wahl auch weiterhin schwer angesagt sein. So sind bis Ende des kommenden Jahrzehnts 20.000 bis 30.000 neue Zuzügler zu erwarten, wie das „Handelsblatt“ Mitte 2017 berichtete (Online-Artikel vom 11.07.2017: „In der ersten Liga der Immobilienpreise“). Eine große Herausforderung für die Universitätsstadt, da die Wohnungsnot sich damit absehbar weiter zuspitzt. Um die Situation in den Griff zu bekommen, müssten jährlich 1.000 bis 1.500 neue Wohnungen gebaut werden, schätzt Raoul Röder, Geschäftsführer der Sprenker & Röder Immobilien GmbH. Davon ist man derzeit noch weit entfernt.

Freiburgs noch amtierender Oberbürgermeister Dr. Dieter Salomon, der bei der OB-Wahl im Mai 2018 im zweiten Wahlgang abgewählt wurde, fasste die Gemengelage damals im Online-Magazin der Volksbank Freiburg wie folgt zusammen: „Wir sind eine wachsende Stadt, worüber die allermeisten Freiburger auch froh sind. Wachsende Stadt heißt aber auch, dass die Grundstückspreise und in der Folge die Mietpreise steigen, weil die Nachfrage nach Wohnraum größer ist als das Angebot. Und dem kann man nur entgegenwirken, indem man baut. Das ist in vielen Städten schwierig, weil die Flächen, auf denen gebaut werden kann, knapp sind. Und deshalb müssen wir mit aller Entschlossenheit möglichst viel baureifes Land ausweisen.“

Warum ein Immobilienkauf in Freiburg sich trotzdem lohnt

Sollte das gelingen, wird das Problem zwar entzerrt. Allerdings bleibt abzuwarten, in welchem Maße. Denn auch wenn das größte Freiburger Studentenwohnheim am Seepark – kurz „Stusie“ genannt – aktuell um 900 Heimplätze erweitert wird, bleibt bezahlbarer Wohnraum für die derzeit rund 30.000 Studierenden mittelfristig knapp. Darüber hinaus stellt sich noch eine andere Herausforderung: Viele alleinstehende Senioren leben mangels Alternativen in zu großen Wohnungen. Die Folge: Mehr als 50 Prozent aller Wohnungen sind Single-Haushalte, während es Familien mit Kindern auf dem Wohnungsmarkt immer schwerer haben. All dies hat in jüngster Vergangenheit mit dazu beigetragen, dass sich die Immobilienpreise endgültig verselbstständigt haben.

Doch gerade wegen der besonderen Situation ist in Freiburg der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zum jetzigen Zeitpunkt durchaus eine Überlegung wert – trotz des relativ hohen finanziellen Aufwands. Auch weil dies meist der beste bzw. schnellste Weg ist, überhaupt zu seinen eigenen vier Wänden zu kommen. Vorausgesetzt, man verfügt über das nötige Eigenkapital und kann auch bei den anderen Punkten unserer kleinen Checkliste ein Häkchen machen.

Die Vorteile liegen jedenfalls klar auf der Hand: Immobilienkäufer entziehen sich dauerhaft den explodierenden Mietpreisen und nutzen zugleich die Niedrigzinsphase, um auf Basis eines günstigen Baukredits eine voraussichtlich im Wert steigende Immobilie zu erstehen. Immerhin gehen die Immobilienexperten vor Ort davon aus, dass der gegenwärtige Trend im Freiburger Immobilienmarkt noch zehn bis zwanzig Jahre anhält. Der Zeitpunkt ist also mehr als günstig – auch in Hinblick auf die Altersvorsorge. Denn ist das Darlehen einmal abbezahlt, so lebt es sich sorgenfrei im eigenen Heim. Und die Option auf einen lohnenswerten Wiederverkauf der Immobilie im Alter tut ihr Übriges.

Erwägen Sie den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung und wünschen eine Erstberatung zur Aufnahme eines Kredits? Dann nehmen Sie gerne unverbindlich Kontakt zum ImmobilienCenter der Volksbank Freiburg auf.