Wie innovativ kann Wohnen sein?

Frage:
Sie sind in nahezu allen Bereichen des Immobiliengeschäfts tätig und verwirklichen unter anderem große Wohnbauprojekte. Was glauben Sie, wie leben und wohnen Menschen in der Zukunft?

Karl-Jörg Gisinger:
Da wird sich sicherlich nicht viel ändern, sie werden weiterhin in Wohnungen und Häusern leben. Allerdings wird die Digitalisierung in den Wohnräumen weiter voranschreiten. Das Smarthome, das es ja heute schon gibt, wird in der Zukunft noch mehr Erleichterungen im Haushalt schaffen und Wohnungen sowie Häuser noch intelligenter machen. Energetisch werden die Anforderungen weiter erhöht, die Bundesregierung strebt das klimaneutrale Gebäude an, bis 2050 soll auch der Bestand dementsprechend saniert sein.

Auch ist davon auszugehen, dass Wohnungen und Häuser überwiegend altersgerecht und mit flexiblen Grundrissen gebaut werden, denn die meisten Menschen wollen in ihrem eigenen Heim alt werden. An den grundsätzlichen Dingen, warum man sich in seinem Zuhause wohlfühlt, wird man sicher festhalten.

Frage:
Ihre Firma wurde 1951 gegründet. Welche Trends in Sachen Wohnen gab es seither in der Region Freiburg und wie stehen Sie dazu?

Karl-Jörg Gisinger:
Im Prinzip kann man sagen, dass sich an den Grundbedürfnissen des Wohnens nicht allzu viel geändert hat. Die Architektursprache ist einfallsreicher geworden. Wir als Unternehmen achten beispielsweise darauf, dass sich unsere Neubauprojekte modern interpretiert in die jeweilige ortsbildprägende Umgebung integrieren. Für Außenfassaden gibt es ausgeklügelte Farbkonzepte und die Grundrisse werden auch flexibler gestaltet. Energetisch hat sich natürlich viel getan. Meiner Ansicht haben wir aber die Grenzen erreicht, was heute technisch sinnvoll ist. Man muss bedenken, dass beispielsweise Lüftungsanlagen oder Blockheizkraftwerke hohe Wartungskosten verursachen, die unter Umständen über den energetischen Kosteneinsparungen liegen.

Wir stehen dem Thema saubere Energie sehr positiv gegenüber und mit unserem Gisinger Solarpark sind wir einer der größten Betreiber von Solaranlagen hier in Südbaden, aber energetische Lösungen müssen sinnvoll sein.

Frage:
Wie sieht es denn mit Formen des Zusammenwohnens aus, also beispielsweise mit Mehrgenerationenhäusern?

Karl-Jörg Gisinger:
Der Trend geht ganz klar dahin, dass die Menschen möglichst lange in ihren Wohnungen leben möchten und das berücksichtigen wir. Das Mehrgenerationenwohnen funktioniert meiner Meinung nach nur bedingt. Die Senioren von heute sind wesentlich jünger als früher. Zwar passen sie gerne einmal auf ihre Enkel auf, aber sie gehen auch gerne auf Reisen oder ihren Hobbies nach. Die Rentner sind fit und möchten ihr Leben im Alter genießen und selbst bestimmen. Außerdem haben Alt und Jung oft sehr unterschiedliche Bedürfnisse, da prallen manchmal sogar Welten aufeinander.

Wenn das Zusammenleben in einem Haus funktionieren soll, dann nur mit einer perfekten, räumlichen Trennung. Aus meiner Sicht sind Alters-WG’s eine funktionierende Alternative. Jeder hat seinen Bereich, aber es gibt auch Räume, die zusammen genutzt werden können. Das halte ich für ein interessantes Konzept, an dem wir auch dran sind. Im Übrigen hatten wir schon diesbezüglich Anfragen von kleineren Baugruppen.

Frage:
Gerade in der hart umkämpften Immobilienbranche sind immer wieder neue Ideen gefragt. Welche Wege gehen Sie, um hier auch künftig zu den Vorreitern zu gehören?

Karl-Jörg Gisinger:
Wichtig ist, dass wir frühzeitig die Trends erkennen und entsprechend neue Wege einschlagen. Ein Beispiel sind flexible Grundrisse. Wenn die Kinder aus dem Haus sind können damit Umbaumaßnahmen schnell umgesetzt werden ohne hohe Kosten zu verursachen. E-Mobilität ist auch für uns ein ganz aktuelles Thema, da wir entsprechende Stromanschlüsse und Schnell-Ladestationen in Tiefgaragen mit einplanen müssen.

Auch die Digitalisierung schreitet in der Immobilienbranche schnell voran. Es wird bestimmt nicht mehr lange dauern, dann wird die Bemusterung einer Wohnung, also das Aussuchen von Fußböden, Bädern und anderen Dingen, komplett virtuell ablaufen. Der Kunde richtet seine Wohnung virtuell auf dem Bildschirm ein, am Ende erscheint der Gesamtpreis und die Bestellung kann direkt an die jeweiligen Lieferanten verschickt werden. Das ist zwar noch nicht marktreif, das wird aber kommen.

Dafür müssen wir dann technisch auf dem neuesten Stand der Digitalisierung sein. Unser gesamtes Team arbeitet in allen Bereichen mit dem entsprechenden Weitblick, dass wir in Sachen „neueste Trends erkennen“, sehr gut aufgestellt sind und frühzeitig die Weichen dafür stellen.

Frage:
Sie haben das Thema Personal angesprochen. Wie kommen Sie denn an gutes Personal?

Karl-Jörg Gisinger:
Zunächst einmal haben wir eine geringe Fluktuation im Unternehmen. Wir haben sehr viele langjährige Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die in unserem Unternehmen tätig sind. Unsere oberste Priorität ist, unser Personal zu halten und zu fördern. Dazu gehören natürlich auch ein gutes, teamorientiertes Betriebsklima und ein vertrauensvoller Umgang miteinander. Das Das ist der Erfolg unserer Personalplanung. Da wir in den vergangenen Jahren stetig gewachsen sind, haben wir unsere Auszubildenden übernommen, aber auch viele neue Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter eingestellt.

Teilweise haben wir unser neues Personal durch Mundpropaganda gefunden, denn wir fragen erst intern unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, ob sie jemanden für einen bestimmten Bereich empfehlen können. Darüber hinaus schalten wir selbstverständlich ganz klassisch Stellenanzeigen und auf unserer Homepage stehen ebenfalls die offenen Stellen. Um gutes Personal zu bekommen, müssen die Rahmenbedingungen möglichst optimal sein.

Frage:
Sie haben viele langjährige, also auch ältere Mitarbeiter, sie bilden aber auch aus. Ist das Miteinander von Jung und Alt in der Firma bei Ihnen ein Thema?

Karl-Jörg Gisinger:
Nein, das ist überhaupt kein Thema. Das Miteinander und die Zusammenarbeit sind ganz hervorragend. Das liegt auch daran, dass in unserem Unternehmen der Teamgedanke an erster Stelle steht. Die Jungen lernen von den Älteren und umgekehrt. Durch diesen Austausch entstehen viele innovative Ideen, die sich für das Unternehmen ausgesprochen positiv auswirken. Daher legen wir auch großen Wert auf eine ausgewogene Altersstruktur. Wir stellen jedes Jahr drei bis vier Auszubildende ein und wenn eine Stelle frei oder neu geschaffen wird, auch gerne erfahrene Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Frage:
Stichwort Unternehmenskultur: Hat diese sich in den letzten Jahrzehnten bei Gisinger verändert?

Karl-Jörg Gisinger:
Nein. Wir waren und sind ein ganz klassischer Familienbetrieb. Die Firma gehört meinem Bruder und mir. Unsere Schwester, die eigentlich Sozialpädagogin ist, arbeitet auch im Unternehmen. Mit mehreren Mitarbeitern waren wir schon gemeinsam in der Schule.

Zwar sind mein Bruder Stefan und ich die Inhaber und Geschäftsführer, aber wir haben weitere, gleichberechtigte Geschäftsführer, mit denen wir in enger Absprache gemeinsam unternehmerische Entscheidungen treffen. Wie ich gerade eben schon angesprochen habe, gehören zu unserer Unternehmenskultur der Teamgedanke und das vertrauensvolle Miteinander. Das hat unser Vater uns vorgelebt und wir leben das auch vor.

Frage:
Die Immobilienpreise in Freiburg und in anderen Städten steigen ständig. Liegt das an der Attraktivität dieser Städte oder hat das noch andere Gründe?

Karl-Jörg Gisinger:
Wir wundern uns alle über die Immobilienpreise, die wir heute haben. Natürlich ist Freiburg eine Schwarmstadt. Je mehr Menschen hierher ziehen und je weniger Wohnraum zur Verfügung steht, desto höher steigen die Preise. Das ist aber nicht der alleinige Grund. Die Grundstücke sind teurer geworden und die Baukosten steigen ebenfalls stetig. Außerdem müssen wir immer mehr Auflagen umsetzen, die viel Geld kosten.

Heute müssen beispielsweise Fahrradräume, Räume für Kinderwägen und künftig sogar noch Rollatoren-Räume in Mehrfamilienhäuser eingebaut werden. Als nächstes ist im Gespräch, separate Aufzüge für Mülleimer einzubauen. Wir haben bereits Müllräume, die be- und entlüftet sind. Das kostet alles viel Geld und wird bei einem Wohnungskauf auf den Quadratmeterpreis mit aufgeschlagen.

Es gab auch mal Pläne, bei jedem Neubau ein separates Fahrradparkhaus vorzuschreiben. Im Prinzip eine gute Sache, aber dann muss man Abstriche bei den Tiefgaragen-Stellplätzen machen, die auch richtig viel Geld kosten, erst recht, wenn ich keinen brauche. Inzwischen bleiben wir bei einigen Bauvorhaben auf Tiefgaragenplätzen sitzen. Diese zu verkaufen ist inzwischen ein Projekt für unsere Auszubildenden. Das machen sie ganz selbstständig. Besichtigungen, Exposé erstellen, Werbung schalten, in den sozialen Medien aktiv sein und zum Notar gehen. Für jeden Verkauf bekommen sie dann auch eine Provision. So hat das Ganze immerhin noch etwas Gutes. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen und die derzeitige Zinspolitik tun ebenfalls ihres dazu, warum Wohnraum immer teurer wird.

Frage:
Wohnraum verteuert sich also weiter – welche Folgen wird das langfristig haben und wo sehen Sie Lösungen?

Karl-Jörg Gisinger:
Wenn Immobilien immer teurer werden, werden die, die Immobilien besitzen immer reicher und zwar ohne, dass sie dafür etwas machen müssen. Die Mieten werden entsprechend steigen und die Menschen, die Miete zahlen müssen, haben einen größeren finanziellen Aufwand. Das kann politisch und gesellschaftlich nicht gewollt sein.

Lösungsansätze sehe ich darin, dass die Grundstückspreise wieder günstiger werden und die Stadt neues Bauland ausweist. Zum Beispiel ein ehemaliges Gewerbegebiet mit vorgegebenen Verkaufs- und Mietpreisen. Da wäre ich sofort mit dabei. Wir brauchen doch auch einmal wieder Wohnraum für junge Familien, damit die nicht wegziehen. Allerdings müssten diese Häuser dann so konzipiert sein, dass die Bauträger trotz der günstigeren Wohnungspreise auf ihre Deckungssumme kommen.

Frage:
Blick in die Zukunft: Im Jahr 2067 feiert die Volksbank Freiburg ihr 200-jähriges Bestehen. Warum wird die Firma Gisinger in 50 Jahren noch gebraucht?

Karl-Jörg Gisinger:
Unternehmen wie wir werden immer gebraucht. Häuser werden ja auch mal abgerissen und müssen neu gebaut oder saniert werden, weil sie veraltet sind.

Frage:
Gefühlt wird unser Alltag immer komplexer und damit unübersichtlicher. Was tun Sie, um den Überblick zu behalten?

Karl-Jörg Gisinger:
Ja, da haben Sie allerdings Recht. Allein die Flut an Emails, die ich jeden Tag bekomme. Bei uns ist es so, dass unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in den verschiedenen Bereichen selbstständig arbeiten und Verantwortung übertragen bekommen. Das fördern wir. Über die getroffenen oder die zu treffenden Entscheidungen wird die Geschäftsleitung dann informiert.

Frage:
Blick in die Zukunft: Im Jahr 2067 feiert die Volksbank Freiburg ihr 200-jähriges Bestehen. Warum wird die Firma Gisinger in 50 Jahren noch gebraucht?

Karl-Jörg Gisinger:
Unternehmen wie wir werden immer gebraucht. Häuser werden ja auch mal abgerissen und müssen neu gebaut oder saniert werden, weil sie veraltet sind.

Frage:
Gefühlt wird unser Alltag immer komplexer und damit unübersichtlicher. Was tun Sie, um den Überblick zu behalten?

Karl-Jörg Gisinger:
Ja, da haben Sie allerdings Recht. Allein die Flut an Emails, die ich jeden Tag bekomme. Bei uns ist es so, dass unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in den verschiedenen Bereichen selbstständig arbeiten und Verantwortung übertragen bekommen. Das fördern wir. Über die getroffenen oder die zu treffenden Entscheidungen wird die Geschäftsleitung dann informiert.

Frage:
Was macht Ihnen Angst, wenn Sie an die Zukunft denken? Und was macht Ihnen Hoffnung?

Karl-Jörg Gisinger:
Richtig Angst habe ich eigentlich nur davor, dass Menschen, die mir nahestehen, etwas zustoßen könnte. Ansonsten bin ich ein extrem optimistischer und zuversichtlicher Mensch, der Veränderungen liebt. Ich glaube einfach, dass die Menschen immer wieder an einen Punkt kommen, wo sie vernünftig werden, auch wenn der Weg dorthin manchmal steinig ist.

Dieses Interview wurde für das Online-Magazin “Zukünfte” anlässlich des 150jährigen Jubiläums der Volksbank Freiburg im Jahr 2017 geführt.